Местные предприниматели постепенно развивают и расширяют свой бизнес, да и доля федеральных компаний, стремящихся занять свою нишу в регионе, также растет. Но, несмотря на это, в краевом центре по-прежнему остаются тысячи пустующих квадратных метров офисной недвижимости. Зачем тогда строят новые торгово-офисные центры?

Одной из наиболее заметных тенденций последних лет на рынке коммерческой недвижимости, и в частности офисной, стало постепенное смещение спроса на объекты, расположенные в отдаленных от центральной части города районах — в Юго-Западном и Северо-Западном, а также в 204-м квартале, на Ботанике и Старомарьевском шоссе.
На такое изменение предпочтений реагируют строительные компании, считающие, что при имеющемся дефиците качественных помещений в центре рынок способен проглотить все, что они построят. Однако ряд экспертов, опрошенных корреспондентом “СБ”, сходятся во мнении, что структура предложения офисных площадей не всегда отвечает ожиданиям бизнеса. В итоге при весьма высоком уровне спроса многие здания в течение продолжительного периода продолжают пустовать.
По мнению гендиректора проектного института ОАО “СтЭП” Владимира Белова, одна из причин их невостребованности — высокая стоимость квадратного метра, которая не по карману ни арендатору, ни покупателю. “До 2008 года нам приходилось выполнять большой объем работ по проектированию коммерческой недвижимости. Это был весьма востребованный сегмент, строили много, — отмечает он. — Однако из-за спада в экономике произошло и резкое снижение объемов инвестиций в сферу строительства. Собственники и инвесторы, некогда вложившие деньги в строительство таких объектов, не спешат идти навстречу бизнесу и снижать цены, несмотря на то, что предложения на рынке в переизбытке”.
При этом, если посмотреть на карту города, можно заметить, что пустуют сегодня в основном офисные помещения среднего класса, расположенные в стратегически неудачных местах. “В последние годы в краевом центре возводилось множество объектов коммерческой недвижимости, — поясняет гендиректор ОРТЦ “Ставрополь” Оксана Свердлова, — часто стройка велась хаотично, без учета инфраструктуры, дорожных развязок, парковки. Многие объекты пустуют, но это не значит, что спроса нет, они попросту не соответствуют требованиям бизнеса. Это может быть не только неудачное месторасположение, но и, например, непрофессионализм управляющего или собственника помещения, который занимается подбором арендаторов. Качественные объекты, как правило, не испытывают проблем с пустующими площадями”.
Такого же мнения придерживается и руководитель агентства недвижимости “Абсолют” Олег Шевченко. “Для покупателей и арендаторов месторасположение офиса имеет первостепенное значение, поскольку от этого фактора во многом зависит эффективность их бизнеса, — подчеркивает он. — К сожалению, многие офисные объекты проектировались с использованием незатейливых инфраструктурных решений при минимизации затрат в расчете на активный спрос”.
Кроме того, от большого количества пустующих площадей страдают те бизнес-объекты, которые не проявляют гибкую политику по отношению к покупателю и арендатору, не желая дробить большие здания на множество маленьких помещений. А найти крупного арендатора для таких офисных центров весьма непросто.
“Как правило, компании, которые нуждаются в большом офисе, предпочитают не покупать готовые объекты, а строят здания под себя, с учетом своих потребностей, — поясняет управляющий директор группы компаний “Инсайт” Светлана Берлова. — Самый большой спрос на рынке формируют маленькие фирмы, понятно, что слишком просторные помещения им ни к чему. Наиболее востребованы на рынке офисы площадью до 50 квадратных метров. Причем, если речь идет об аренде, наличие чистовой отделки является весомым преимуществом для руководителя организации, ведь, чем быстрее бизнес начнет работать, тем быстрее он начнет приносить прибыль. Отмечу также, что представителей малого бизнеса, предпочитающих располагаться в небольших кабинетах, можно отнести к категории наиболее нестабильных арендаторов. И мы всегда предупреждаем своих клиентов об этом”.
Если говорить о наиболее востребованных видах офисной недвижимости, тут, безусловно, пальма первенства принадлежит помещениям, расположенным на первых и цокольных этажах зданий. “Стоимость квадратного метра в них заметно выше, чем в среднем по рынку, — поясняет Олег Шевченко, — и, учитывая, что количество таких объектов ограничено, полагаю, цены на них и дальше будут увеличиваться. Хотя, если говорить о сегменте офисной недвижимости в целом, никаких скачков цен пока ожидать не стоит, ситуация довольно стабильная”.
Безусловно, в Ставрополе рынок офисной недвижимости развит значительно хуже, чем, скажем, в Ростове-на-Дону или Краснодаре. В отличие от соседей качественные объекты у нас представлены только бизнес-центрами класса В, [хотя чаще всего местные специалисты по недвижимости вообще стараются избегать деления на классы]. Современные офисные и торгово-офисные центры с внятной концепцией можно пересчитать по пальцам. Но, если учесть опыт сопредельных регионов, можно предположить, что подобный формат будет весьма популярен.
К примеру, в минувшем году строительная компания “Домостроитель” приступила к возведению 17-этажного торгово-офисного здания в Юго-Западном районе, планируемая общая площадь которого составляет почти 21 тыс. кв. метров. По словам руководителя отдела продаж компании-застройщика Алексея Колосовского, первые три этажа комплекса будут отданы под торговые площади, рестораны, кафе, банки, выше будут располагаться офисы. А на крыше здания планируется разместить вертолетную площадку. “Мы осознаем, что такой проект довольно непривычен для нашего города, — признается он, — но проведенный анализ рынка дает все основания полагать, что площади в нем будут востребованы”.

Елена Каражеляскова