Непростой ответ на квартирный вопрос

Первый вариант — оформление квартиры только на одного из супругов. Здесь договор купли-продажи заключается на имя мужа или жены, и, соответственно, в свидетельстве о праве собственности, выдаваемом Регпалатой, в качестве правообладателя также будет указан только этот человек. “Однако статьей 34 Семейного кодекса предусмотрено, что имущество, купленное супругами во время брака, в том числе недвижимость, является их совместной собственностью, вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено, — объясняет специалист I категории правового отдела Нотариальной палаты Ставропольского края Галина Немчинова [на фото]. — Таким образом, несмотря на то, что по документам собственником квартиры является только один человек, в силу закона второй супруг становится сособственником. Говоря юридическим языком, имущество будет принадлежать мужу и жене на праве общей совместной собственности”. В этом случае без согласия второго супруга продать квартиру нельзя. Решить вопрос можно, если заключить брачный договор и предусмотреть в нем, что приобретенная квартира является индивидуальной собственностью определенного человека. И тогда при ее продаже согласие второго супруга не потребуется”.
Есть и другой вариант — покупка жилья в долях. “Когда в приобретаемой квартире изначально каждому из супругов принадлежит доля в праве общей долевой собственности [например, по 1/2], то любой из них имеет право распоряжаться принадлежащей ему долей без согласия второго супруга, — уточняет Галина Немчинова. — Например, можно подарить свою часть одному из своих родителей или вообще третьему лицу. Кроме того, человек вправе передать принадлежащую ему долю в залог [допустим, под выплату кредита]. В последнем случае согласие второго сособственника также не потребуется”. Но если из-за невыплаты займа банк потребует обращения взыскания на предмет залога, появится вероятность, что сособственником квартиры станут уже совершенно посторонние люди. Таким образом, оформление квартиры в общую долевую собственность супругов также не лишено минусов.
Третий вариант — приобретение квартиры [либо доли в праве собственности на нее] на имя ребенка. “Но следует знать, что до его совершеннолетия продать жилье можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства. Кроме того, их согласие понадобится и если родители захотят сдавать в аренду квартиру, сособственником которой является ребенок, — предупреждает Галина Немчинова. — С дохода, полученного от сдачи этого имущества в аренду, по закону необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц [13 процентов], и обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах родителей. Родители также должны нести бремя содержания квартиры от имени ребенка”. Кстати, без привлечения органов опеки нельзя и передать квартиру в залог. К слову, вряд ли в данном случае будет дано согласие, особенно если квартира является единственным жильем несовершеннолетнего.
По достижении 18 лет сын или дочь смогут распоряжаться своей квартирой [или долей в ней] по своему усмотрению, в том числе подарить абсолютно любому лицу, без получения согласия со стороны родителей. Казалось бы, для последних одни минусы. “Однако в приобретении недвижимости на имя ребенка имеется и существенный плюс. Если родители скончаются, квартира, принадлежащая сыну или дочери, в состав наследства входить не будет. Соответственно, наследники умерших [которыми, помимо ребенка, о котором идет речь, могут быть другие дети наследодателей, например, от первого брака, либо родители умерших] претендовать на эти метры не смогут. Ребенок был и будет продолжать являться собственником данного имущества, — говорит Галина Немчинова. — Кроме того, даже если ребенок — единственный наследник, ему не потребуется оформление его прав на квартиру, жилье, оформленное на родителей. Ведь сбор необходимых документов, получение свидетельства о праве на наследство, регистрация права собственности в Росреестре — все это неизбежно повлечет определенные денежные расходы”.
Так что, в чьей собственности будут квадратные метры по документам, решать, конечно, покупателям. Но здесь важно, чтобы они были информированы обо всех нюансах.